Rightmove

Als men in Nederland een nieuwe woning zoekt, gaat men naar Funda. In Groot-Brittannië gaan huizenzoekers naar Rightmove (RMV). RMV is het grootste online vastgoedplatform in Groot-Brittannië en het eerste wat bij mensen opkomt als ze aan verhuizen denken. Op het platform staan meer dan 95% van alle aangeboden huizen geadverteerd en het telt jaarlijks meer dan 2 miljard webpagina-bezoeken. Dit maakt het dé portal voor makelaars om huizen te adverteren en voor consumenten om hun nieuwe woning te vinden.

RMV verdient inkomsten door makelaars en huizenontwikkelaars een vast bedrag per maand in rekening te brengen voor het adverteren van huizen op het platform. Dit bedrag is onafhankelijk van het aantal huizentransacties of huizenprijzen, waardoor ze zichzelf beschermen tegen de cyclische schommelingen van de huizenmarkt. Terwijl vastgoedontwikkelaars en makelaars zich in een uitdagende positie bevinden met dalende huizentransacties, heeft RMV onlangs hun winstverwachtingen voor dit jaar verhoogd.

RMV biedt klanten vijf abonnementspakketten aan. Elke stap omhoog in het abonnementspakket geeft de makelaar toegang tot extra functies, zoals betere advertentieplaatsingen en “leadgenerators”, wat helpt om meer huizen te verkopen. Makelaars dienen slechts drie huizen per jaar te verkopen om de gemiddelde kosten van het RMV-abonnement te dekken. Gezien de gemiddelde makelaar jaarlijks tussen de 55 en 60 huizen verkoopt, is dit geen grote opdracht. Dit toont de aantrekkelijke waarde propositie die RMV aan makelaars biedt. Bovendien levert RMV het hoogste rendement op marketinguitgaven voor agenten met leadconversies die 4-5 keer hoger is in vergelijking met de naaste concurrent. Dit maakt RMV het laatste kanaal waar een agent op zal bezuinigen. In praktijk verlaten agenten RMV vrijwel alleen vanwege faillissement. Dit wordt ondersteund door het jaarlijkse retentiepercentage van 95%.

Waardering

Onlangs hebben wij RMV’s investor day in Londen bijgewoond, waar het bedrijf zijn groeidoelstellingen voor de komende vijf jaar uiteenzette. Het bedrijf verwacht dat de winstgroei jaarlijks meer dan 10% zal bedragen. Het grootste deel van de groei komt voort uit de kernactiviteit van het aanbieden van advertentieruimte en leads aan makelaars. Dit is een functie van het aantal makelaars op het platform maal de gemiddelde omzet per adverteerder (ARPA). Omdat bijna alle makelaars zich al op RMV hebben geabonneerd, is ARPA de belangrijkste drijfveer. Historisch gezien groeide ARPA met 9-10% per jaar, gedreven door het upgraden van agenten naar hogere abonnementspakketten, de verkoop van add-on producten en prijsstijgingen van 4% per jaar. De rest is afkomstig van een aantal relatief nieuwe bedrijfssegmenten, waaronder een commercieel vastgoedplatform, een leadgenerator voor hypotheekbemiddelaars, datadiensten en digitale tools die kunnen helpen de workflow van een makelaar te optimaliseren. Wij zijn van mening dat RMV goed gepositioneerd is om bovengenoemde initiatieven uit te voeren, omdat zij al beschikken over het verkeer op hun platform, de relaties met agenten en een sterk track-record met het succesvol lanceren van nieuwe producten en bedrijf segmenten.

Wij hechten veel waarde aan RMV’s managementstrategie om zich niet uit te breiden naar niet gerelateerde markten, een drang die bij veel bedrijven wordt waargenomen. In plaats daarvan realiseert management dat ze een sterk bedrijfsmodel hebben en keren ze al het overtollige geld uit aan de aandeelhouders via dividenden en het terugkopen van eigen aandelen. Deze jaarlijkse kapitaaluitkering komt neer op een ~5% aandeelhoudersrendement, wat samen met de verwachte groei resulteert in een totaal verwacht jaarlijks rendement van meer dan 15%. RMV handelt op 22x de verwachte winst voor 2024, wat wij een aantrekkelijke waardering vinden voor deze groeivooruitzichten. Zeker gezien het feit dat het bedrijf schuldenvrij is. RMV is het meest winstgevende bedrijf in de Laaken portefeuilles, met winstmarges voor belastingen van meer dan 70%.

Risico’s

De belangrijkste factor die RMV tot een onmisbaar platform maakt voor makelaars, zijn het aantal potentiele huiskopers die het aantrekt. RMV is goed voor meer dan 85% van alle tijd die wordt besteed op Britse vastgoedplatformen. Daarom ligt het grootste risico in het verlies van dit waardevolle verkeer aan een concurrerend platform. Hoewel er talloze pogingen zijn ondernomen, is geen enkele concurrent erin geslaagd een aanzienlijk aandeel van RMV af te pakken. De voornaamste uitdaging ligt in het winnen van de consument. RMV is synoniem met de Britse huizenmarkt, net zoals Google dat is met search. Ze hebben het beste platform (gebaseerd op verkeerstrends en >60.000 beoordelingen), het grootste huizenaanbod, en de beste data over huizen en huizenkopers. Ondanks hun dominante positie, blijft RMV niet stil zitten. Ze blijven investeren om de klantervaring te verbeteren door hun website en mobiele app goed te onderhouden en door nieuwe producten en functies te lanceren. Bovenstaande gaf ons de overtuiging om onze positie in RMV op te hogen toen het aandeel vluchtig daalde na de aankondiging van een concurrent die de strijd met RMV wil aangaan.

ESG

RMV rapporteert uitgebreid over hun ESG-initiatieven. Het bedrijf streeft ernaar om in 2030 netto nul-uitstoot te bereiken in zijn directe activiteiten en stemt zijn activiteiten af op zes VN Sustainable Development Goals. Tijdens de door Covid-19 veroorzaakte sluiting van de huizenmarkt gaf RMV steun aan makelaars door de abonnementskosten gedurende deze maanden stop te zetten. Bovendien noemde 87% van hun werknemers RMV een geweldige plek om te werken. Clarity.ai, onze ESG-analysetool, erkent deze factoren en rangschikt RMV in de beste 1% van zijn concurrenten groep wat betreft ESG-risico’s.